Tien weken corona: ‘back to normal’ op de woningmarkt

Met het verlengen eind deze maand door het kabinet van het noodpakket voor ondernemers en werkenden, gaat de woningmarkt mogelijk een nieuwe fase in. Veel zal daarbij afhangen van de mate waarin bedrijven hun omzetverlies kunnen beperken. Naar verwachting zullen ook mensen in (vaste) loondienst de komende maanden bij het aanvragen van een hypotheek te maken krijgen met aanvullende vragen naar de invloed van corona op het inkomen. De vrees bestaat daarbij dat veel aanbieders met een eigen vragenlijst zullen gaan komen, wat kan leiden tot verwarring en willekeur bij het beoordelen van een aanvraag.

Hoewel het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt wel iets afneemt (meting VEH), is dat vooralsnog dus niet terug te zien in de cijfers. Ook in de lopende maand mei zien wij geen afname van consumenten die eerst een nieuwe woning kopen, alvorens de oude woning in de verkoop te zetten. Waarschijnlijk zal dit beeld ook niet snel veranderen. De historie leert (zie de meest recente Monitor Koopwoningmarkt) dat een afname van het consumentenvertrouwen gemiddeld pas na ruim een half jaar zorgt voor een daling van het aantal transacties.

Ook voor de langere termijn was er vorige week nieuws te melden. Volgens het CBS werd er in het eerste kwartaal voor 14.000 te bouwen woningen een vergunning verleend; omgerekend is dat echter minder dan de 80.000 – 90.000 nieuwe woningen die jaarlijks benodigd zijn. Daarnaast presenteerde het ministerie van BZK de Woningbouwimpuls die per 1 juli beschikbaar is. Gemeenten kunnen een beroep doen op de woningbouwimpuls voor een bijdrage voor een gebiedsontwikkeling voor het versnellen van de bouw, het vergroten van het aantal nieuwbouwwoningen in een project of het vergroten van de betaalbaarheid van die woningen voor starters en mensen met een middeninkomen.

Terugbrengen aantal geschillen rond oversluiten en nazorg
Onlangs verschenen het jaarverslag van het Kifid en de halfjaarlijkse signalenmonitor van de AFM. Opvallend – of juist niet – is dat veel klachten / vragen van consumenten bij beide instanties vallen in twee categorieën: het berekenen van de rentevergoeding (‘boete’) bij oversluiten van een hypotheek, en de nazorgplicht van adviseurs. De overheid als wetgever en de AFM hebben een belangrijke rol in het terugbrengen van het aantal klachten.

Oversluiten
De hoogte van de rentevergoeding bij oversluiten is de laatste jaren een onderwerp dat regelmatig in de belangstelling staat. Door de enorme daling van de hypotheekrente sinds 2013 kunnen vergoedingen soms oplopen tot vele tienduizenden euro’s. Reden dat de Tweede Kamer meerdere malen heeft onderzocht of deze kan worden beperkt (oversluiten in stapjes, maximering tot drie maanden rente zoals in België). Sinds de inwerkingtreding van de Europese hypothekenrichtlijn in 2016 mogen geldverstrekkers niet meer dan het werkelijke financiële nadeel in rekening brengen. De AFM heeft in 2017 een leidraad opgesteld, desondanks ontving het Kifid vorig jaar nog regelmatig klachten. Voor consumenten is de leidraad niet altijd begrijpelijk, stelt het Kifid vast. Adviseurs hebben daarnaast de ervaring dat door aanbieders niet altijd de juiste vergelijkingsrente wordt toegepast (door het annuïtaire tarief toe te passen op een aflossingsvrije hypotheek, het hanteren van de verkeerde risicoklasse, of het toepassen van rentekortingen die niet meer verkrijgbaar zijn), of dat wordt vergeten de spaarwaarde mee te nemen als verhoging van het boetevrije deel.

Rentemiddeling als laagdrempelig alternatief voor oversluiting wordt sinds 1 juli 2019 door een deel van de geldverstrekkers helaas niet meer aangeboden. Toen werden de kosten van de rentemiddeling gemaximeerd, waardoor geldverstrekkers het risico niet meer konden inprijzen dat klanten op korte termijn verhuizen en zo boetevrij overstappen naar een andere bank. Sommige aanbieders beperken de regeling nu tot consumenten met (op termijn) betalingsproblemen. In het kader van Aflossingsblij en de coronacrisis een groot gemis. De overheid zou moeten voorkomen dat het Kifid te maken gaat krijgen met klachten over het niet aanbieden van rentemiddeling.

Zorgplicht
Nazorgplicht is een tweede onderwerp dat veelvuldig in de belangstelling staat. De AFM ontving vragen van consumenten naar de regels over het in rekening brengen van advieskosten en de hoogte van deze kosten. Daarnaast kreeg ze vragen over nazorg- en serviceabonnementen. Geschillen bij het Kifid gingen over de reikwijdte van de wettelijke zorgplicht (ORV) en over het moeten informeren van consumenten, als de adviseur zelf niet wordt geïnformeerd over de wijziging door de betreffende aanbieder (rentewijzigingen doorlopend krediet). Consumenten, adviseurs en aanbieders zouden gebaat zijn bij afbakening van de wettelijke zorgplicht, zodat voor alle partijen duidelijk is wat daaronder valt. Daarnaast zou de wetgever een oplossing moeten vinden voor het feit dat adviseurs gedurende de looptijd van de producten wel een wettelijke zorgplicht hebben, maar geen kosten in rekening mogen brengen. Aanbieders kunnen de kosten voor hun wettelijke zorgplicht in de productprijs verwerken.

De Hypotheekshop pleit voor de ‘levensloophypotheek’
Het kabinet is bezig met de vraag op welke wijze het belastingstelsel moet worden hervormd en welke plaats de eigen woning daarin dient te krijgen. De Hypotheekshop constateert dat het huidige hypotheekstelsel niet is ingesteld op maatschappelijke ontwikkelingen, zoals meer flexwerk, de stijging van de levensverwachting en pensioenleeftijd. We pleiten daarom voor de ‘levensloophypotheek’. Het Algemeen Dagblad plaatste vorige week ons voorstel daarvoor.

Hypotheekrente in mei: schijn bedriegt
De tweede volledige maand sinds de corona-uitbraak in Nederland is bijna ten einde. Hoewel er wat minder verhogingen en wat meer verlagingen te noteren waren, is het beeld qua aantal rentewijzigingen verder vergelijkbaar met dat van de maand april. Toch is er een belangrijk verschil: in april steeg de hypotheekrente (+0,18%) terwijl die in mei vrijwel gelijk bleef (+0,01%). De oorzaak hiervoor ligt bij een deel van de grootbanken: ABN Amro/Florius/MoneYou/Hypotrust Comfort, Rabo/Obvion en ING.

Waar deze geldverstrekkers in april hun tarieven meer dan het gemiddelde verhoogden, gingen ze in mei met renteverlagingen juist tegen de markt in. Mogelijk om verder verlies van marktaandeel te voorkomen, wellicht dat de risico-inschatting van de coronacrisis wat is bijgesteld. Ook Triodos en HollandWoont (gefund door de Maltese bank MeDirect) voerden afgelopen weken verlagingen door. Zonder deze verlagingen zou de hypotheekrente in mei licht zijn gestegen (+0,05%). Gezien de reeds aangekondigde nieuwe renteverhogingen, lijkt dat ook het beeld voor de komende weken te zijn.

Wat het meest opvalt aan de ontwikkeling van de hypotheekrente sinds half maart – buiten de beperkte stijging tot nog toe – is het toegenomen verschil tussen de rentes met en zonder NHG. Terwijl de hoogte van de hypotheekrente vergelijkbaar is met oktober 2019, is de rentekorting voor NHG-hypotheken al terug op het niveau van januari 2019. Dit grotere verschil komt echter voornamelijk door renteaanpassingen van slechts enkele aanbieders: de regiepartijen Hypotrust Elan Plus, Venn, Vista, Merius en NIBC en de Belgische bank Argenta. Zonder hypotheekgarantie lopen geldverstrekkers een groter risico op het achterblijven met een restschuld.

Eerder kampte bijBouwe al met uitverkochte rentes als gevolg van het hoge aantal hypotheekaanvragen van de afgelopen maanden. Ook Merius maakte vorige week bekend bepaalde rentes (die in de hoogste risicoklasse) voorlopig niet meer aan te kunnen bieden. Bij Venn is het omgekeerde het geval, die breidt het assortiment deze week juist uit met extra tariefklassen en rentevastperiodes.