Woningmarkt in recessie? Vier verschillen tussen coronacrisis en ‘2008-2013’

1. Woningtekort
Een verschil dat in het oog springt, is het grotere tekort aan woonruimte. Er zijn schattingen dat het tekort circa 300.000 woningen bedraagt. De stagnatie van de afgifte van nieuwbouwvergunningen is daarom zorgelijk. Dit sombere beeld wordt versterkt doordat de coronacrisis kan leiden tot forse krimp van de bouwproductie de komende twee jaar en een groot verlies van banen. Het woningtekort lijkt, net als de nog steeds erg lage hypotheekrente, een dempende werking te gaan hebben op de daling van de huizenprijzen.

2. Hypothecaire financieringen
Daarnaast zijn de normen voor hypothecaire financieringen sinds de vorige crisis behoorlijk aangescherpt. Er geldt een directe aflosverplichting voor nieuwe hypotheken en de bijkomende kosten kunnen niet meer worden meegefinancierd. Daarmee is de toegankelijkheid van de woningmarkt afgenomen. Huiseigenaren zijn minder kwetsbaar geworden voor een restschuld, maar zijn vanwege de hogere maandlasten van een volledige annuïteitenhypotheek juist kwetsbaarder bij verlies van inkomsten.

3. Beleggers op huizen- en hypotheekmarkt
Een derde verschil met de vorige crisis zijn de beleggers die actief zijn op de woningmarkt én de hypotheekmarkt (regiepartijen, die gelden van pensioenfondsen en verzekeraars investeren in hypotheken). Het is de vraag hoe zij omgaan met de grotere risico’s tijdens een crisis.

4. Flexwerkers en zzp’ers
Tot slot zijn er sinds de vorige crisis veel starters en huiseigenaren niet meer in vaste loondienst, maar werken ze op flexibele contractbasis of voor zichzelf. Een gedeelte van hen wordt geraakt door het wegvallen van inkomsten. Geldverstrekkers en overheid proberen hen tegemoet te komen en een vangnet te bieden.

Ontwikkelingen hypotheek- en huizenmarkt
Ook in de vijfde week na het begin van de intelligente lockdown bleef het aantal hypotheekaanvragen erg hoog (10.000), ondanks dat het ging om een korte week in verband met Pasen. In vergelijking met de maanden voor de lockdown, is het aandeel oversluiters nog steeds hoger (35%, stijging 5 procentpunt) en het aandeel doorstromers lager (25%, daling 4 procentpunt).

Gemiddelde rentestijging verhult de verschillen
Maar liefst 70% van de geldverstrekkers verhoogde vorige week de rente. Dat zorgde voor een relatief gezien flinke stijging van de hypotheekrente (+0,05%). Het totaalgemiddelde* komt daarmee op 1,77%. Sinds het begin van de coronacrisis is de hypotheekrente dus gemiddeld 0,15% gestegen. Maar achter deze gemiddelde stijging gaan wel grote verschillen schuil.

De grootbanken en hun labels, en regiepartijen als Tulp, Hypotrust Elan Plus en Venn die zich richten op de hogere risicoklassen (zonder NHG), hebben hun rentetarieven sinds half maart met 0,20%-0,30% verhoogd. Voor verzekeraars, buitenlandse banken en regiepartijen die zich richten op NHG of de lagere risicoklassen geldt dat in veel mindere mate (-0,10% tot +0,10%).

Verder zijn de rentes zonder NHG harder gestegen dan met NHG. Het gemiddelde verschil tussen de hypotheekrente met en zonder NHG is momenteel 0,50%, terwijl dit half maart nog 0,46% was. Als laatste zien we dat de langere renteperioden (10 jaar of langer) meer zijn gestegen dan de kortere perioden (1 en 5 jaar). Het verschil tussen de hypotheekrentes voor aflossingsvrij en annuïteiten is niet groter geworden en dus gelijk gebleven: gemiddeld 0,12%.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).